Beklenmedik Bir Tebligat ile Değişen Düzen ve Barınma Kaygısı
Kiralık bir evde yaşamak, yalnızca dört duvar arasında oturmak değil; çocuğun devam ettiği okulu, işe gidiş güzergahını, mahalle esnafıyla kurulan bağı ve yıllar içinde oluşturulan bütçe dengesini o adrese emanet etmek demektir. Bir akşam kapıya gelen resmi bir tebligat veya ev sahibinin yaptığı telefon aramasıyla binanın riskli yapı tespitinin yapıldığını ve yıkılacağını öğrenmek, kiracı aileler için büyük bir şok dalgası yaratır. Kiralık konut bulmanın zorlaştığı, taşınma masraflarının katlandığı ve piyasa rayiçlerinin sürekli yükseldiği bir dönemde kurulu bir düzeni zorunlu olarak terk etmek zorunda kalmak, kiracıların omuzlarına ağır bir duygusal ve maddi yük bindirir.
Bu haberle sarsılan kiracıların zihninde aynı anda onlarca soru belirir: Mevcut kira kontratım varken beni hemen evden çıkarabilirler mi? Ne kadar süre içinde yeni bir yer bulmam gerekiyor? Ödediğim depozitoyu geri alabilecek miyim? Taşınma masraflarımı kim karşılayacak? Mülk sahibi ile kiracı arasındaki hukuki bağlar genellikle Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde korunurken, işin içine can güvenliğini ilgilendiren afet riski girdiğinde mevzuatın dengeleri tamamen değişir. Haklarını bilmeyen bir kiracı haksız yere apar topar kapı önüne konulma korkusu yaşayabilirken, sınırlarını aşan bir direnç de tarafları adliye koridorlarında ağır dava masraflarıyla yüz yüze bırakabilir.
6306 Sayılı Kanun ile Borçlar Kanunu Arasındaki Hukuki Hiyerarşi
Kiracıların yaptığı en yaygın hukuki yanılgı, ellerindeki bir yıllık veya beş yıllık kira sözleşmesinin kendilerini her koşulda koruyacağını düşünmeleridir. Normal şartlarda Türk Borçlar Kanunu kiracıyı mülk sahibine karşı son derece güçlü koruma kalkanlarıyla donatır; haklı bir tahliye sebebi olmadan kiracıyı sözleşme süresi dolmadan çıkarmak son derece zordur. Ancak söz konusu bina 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında resmi olarak riskli yapı ilan edilmişse, kamu düzeni ve can güvenliği ilkesi devreye girer.
Afet kanunu özel bir yasa niteliğinde olduğu için genel hüküm niteliğindeki Borçlar Kanunu kurallarının önüne geçer. Binanın can güvenliği açısından tehlike arz ettiği kesinleştiği anda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hukuken kendiliğinden ifa imkansızlığı sebebiyle sona erer. Bu durum, mülk sahibinin kiracıyı keyfi bir sebeple çıkarması anlamına gelmez; devletin riskli bir yapıda insanların yaşamasına izin vermemesi gerçeğinden kaynaklanır. Dolayısıyla geçerli bir kira mukavelesinin bulunması, binanın tahliyesini ve yıkımını durdurmak için hukuki bir gerekçe teşkil etmez.
Kiracılara Tanınan Yasal Tahliye Takvimi ve İhtarname Süreci
Riskli yapı tescili tapu kütüğüne işlendikten sonra ilçe belediyesi veya ilgili çevre müdürlüğü tarafından maliklere tahliye bildirimi gönderilir. Kanun gereğince taşınmazın boşaltılması için ilk etapta en az altmış günlük bir süre verilir. Mülk sahipleri de kendilerine gelen bu tebligata dayanarak kiracılarına noter kanalıyla veya yazılı bildirimle durumu iletmekle yükümlüdür.
Kiracıya tanınan süre, resmi tebligatın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Altmış gün içerisinde uygun bir kiralık konut bulamayan veya ailevi ve sağlık sebepleriyle taşınmayı tamamlayamayan kiracılar için mülk sahibinin belediyeye müracaatıyla otuz güne kadar ek süre talep edilebilir. Ancak bu doksan günlük toplam sürenin sona ermesiyle birlikte idari tolerans tamamen biter. Verilen yasal süre içinde tahliye gerçekleşmezse, ilgili idare elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarını kestirir ve kolluk kuvvetleri nezaretinde yapının boşaltılmasını sağlar. Kiracıların gereksiz icra harçları ve avukatlık vekalet ücretleriyle karşılaşmaması adına kendilerine tanınan yasal süreyi iyi yönetmeleri gerekir.
Devletin Kiracılara Sunduğu Defaten Taşınma Yardımı Şartları
Kanun koyucu, hiçbir kusuru olmadığı halde oturduğu evden ayrılmak zorunda kalan kiracıları tamamen savunmasız bırakmamıştır. 6306 sayılı kanun kapsamında, riskli ilan edilen binalarda ikamet eden kiracılara yeni bir hayata başlarken destek olmak amacıyla defaten yani bir defaya mahsus karşılıksız taşınma yardımı verilir.
Bu yardım, mülk sahiplerine verilen aylık kira yardımından farklıdır; kiracılara aylık düzenli ödeme yapılmaz, bunun yerine o il için belirlenen aylık kira yardımı tutarının iki katı tutarında nakdi bir taşınma desteği tek seferde ödenir. Bu destekten faydalanabilmek için temel şart, binanın riskli yapı ilan edildiği tarihte söz konusu adreste fiilen ikamet ettiğini resmi nüfus müdürlüğü kayıtlarıyla belgelemektir. Nüfus kaydını taşınmaz riskli ilan edildikten sonra o adrese alan kişiler veya adreste kaydı bulunmayan alt kiracılar bu haktan istifade edemez.
Taşınma Yardımı Başvurusu İçin Gerekli Evraklar ve Yöntem
Kiracıların taşınma yardımını tahsil edebilmesi için tahliye tarihinden itibaren kanunda belirtilen hak düşürücü süreler içerisinde başvuru yapması şarttır. Başvurular e-Devlet kapısı üzerinden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hizmet ekranından online yapılabileceği gibi doğrudan il müdürlüklerine fiziki dosya teslimiyle de gerçekleştirilebilir.
Başvuru dosyasında yer alması zorunlu evraklar şunlardır: Kiracıya ait nüfus cüzdanı sureti, Binanın riskli yapı tespit raporunun onaylandığı tarihte o adreste ikamet edildiğini kanıtlayan tarihçeli yerleşim yeri belgesi, Kiracı adına düzenlenmiş olan ve tahliye nedeniyle feshedildiğini gösteren son elektrik, su veya doğalgaz faturaları ya da sayaç kapama tutanakları, Kiracı ile mülk sahibi arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin fotokopisi, İlgili belediyeden veya muhtarlıktan alınacak tahliye tutanağı, Ödemenin aktarılacağı kamu bankası nezdinde açılmış vadesiz Türk Lirası hesap cüzdanı dökümü.
Evrakların eksiksiz teslim edilmesi halinde inceleme süreci tamamlanır ve bakanlık ödeneği başvuru sahibinin IBAN numarasına doğrudan aktarır.
Güvence Bedeli Depozitonun İadesi ve Kiracılık Borçlarının Tasfiyesi
Tahliye sürecinde ev sahibi ile kiracı arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri depozito iadesi konusudur. Bazı mülk sahipleri, bina nasılsa yıkılacak düşüncesiyle dairede oluşan kullanım izlerini veya eski boyayı bahane ederek depozitoyu iade etmekten kaçınabilir. Oysa bina yıkılacağı için boya, badana veya olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmaların mülk sahibi tarafından depozitodan kesilmesi hukuken geçerli değildir.
Kiracı evi tahliye ederken yalnızca geçmiş dönemden kalan ödenmemiş kira borçları ile kendi kullandığı döneme ait elektrik, su, doğalgaz ve bina aidatı borçlarından sorumludur. Bu borçlar kapatıldığı ve sayaçlar resmi olarak mühürlendiği takdirde, mülk sahibi sözleşmenin başında tahsil ettiği güvence bedelini nakden ve eksiksiz olarak kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiracının da taşınırken yapıya kasten zarar vermemesi, demirbaşları sökmemesi ve anahtarı tutanak karşılığında mülk sahibine teslim etmesi hukuki güvencesini pekiştirir.
Kiracının Dairesini Boşaltmaması Projeyi Nasıl Etkiler?
Bazen kiracılar, yeni ev bulamadıkları gerekçesiyle veya ev sahibine duydukları kişisel kızgınlıklar sebebiyle verilen sürelere rağmen binadan çıkmayı reddedebilir. Ancak bu tavır yalnızca ev sahibini değil, o binada yaşayan ve güvenli yuvalarına kavuşmayı bekleyen diğer tüm kat maliklerini mağdur eder. Tek bir dairenin dahi boşaltılmaması, ilçe belediyesinin yıkım ruhsatı düzenlemesini imkansız hale getirir.
Böyle bir dirençle karşılaşıldığında, mülk sahipleri noter kanalıyla ihtarname çekerek tahliye davası açabilir veya idari makamlara başvurarak tahliyenin kolluk eliyle yapılmasını talep edebilir. Tahliyeyi haksız yere geciktiren kiracı, bu direnci sebebiyle inşaatın başlama takvimini aksatırsa, diğer kat maliklerinin ve müteahhidin uğradığı gecikme zararlarından ve kira kayıplarından dolayı tazminat davalarıyla karşı karşıya kalabilir. Dolayısıyla süreci inatlaşmaya dönüştürmek kiracı açısından çok daha ağır hukuki ve maddi sonuçlar doğurur.
Mülk Sahibi ve Kiracı Arasında Uzlaşma Köprüsünü Kurmak
Tahliye krizlerinin büyük bir bölümü taraflar arasındaki iletişimsizlikten ve empati eksikliğinden beslenir. Ev sahipleri kiracının yaşadığı barınma stresini anlamalı, taşınması için makul bir zaman tanımalı; kiracılar da binanın can güvenliğini tehdit ettiği gerçeğini kabullenerek mülk sahibine yardımcı olmalıdır. İki tarafın da mağduriyet yaşamadan dostane bir şekilde el sıkışması, sürecin hızla ilerlemesinin anahtarıdır.
Tarafların hukuki haklarını doğru anlamalarını sağlamak, tahliye takvimini hakkaniyetle planlamak ve kiracıların mağdur olmadan yeni yaşam alanlarına geçişini koordine etmek adına antalya kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahipleri ile sakinleri aynı masa etrafında buluşturan tarafsız aracılık mekanizmalarından faydalanmak büyük yarar sağlar. Bağımsız bir koordinasyon heyeti, hem resmi yardım başvurularının eksiksiz yapılmasını sağlar hem de taşınma evresini mahkeme kapılarına düşmeden barışçıl bir şekilde sonlandırır.
Yeni Yapılan Binada Eski Kiracının Öncelik Hakkı Var mıdır?
En çok merak edilen hususlardan biri de binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesinden sonra eski kiracının aynı yere geri dönüp dönemeyeceğidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerine göre, esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen yapılarda, inşaat tamamlandıktan sonra taşınmaz eski kiracıya öncelikle teklif edilmek zorundadır.
Mülk sahibi, yeni bağımsız bölümü başkasına kiralamadan önce eski kiracısına noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunarak yeni kira bedeli üzerinden taşınmazı teklif etmelidir. Eski kiracının bu teklife bir ay içinde cevap verme önceliği bulunur. Şayet ev sahibi bu kanuni öncelik hakkını çiğner ve taşınmazı doğrudan üçüncü bir şahsa kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilir. Ancak kentsel dönüşümde yeni dairenin metrekaresi, planı ve kira rayici tamamen değişeceği için bu öncelik hakkının kullanılabilmesi kiracının yeni mali şartları kabul etmesine bağlıdır.
Bilinçli Adımlarla Sorunsuz Bir Ayrılış Sağlamak
Kentsel dönüşüm, binaları sadece taş ve betondan ibaret gören mekanik bir inşaat faaliyeti değildir; içinde yaşayan insanların hayatını, anılarını ve düzenini derinden etkileyen sosyal bir değişim sürecidir. Bu süreçte kiracılar hiçbir zaman göz ardı edilmemesi gereken asli paydaşlar arasında yer alır.
Kanunun tanıdığı hakları ve süreleri doğru öğrenen, resmi taşınma desteklerini zamanında talep eden ve ev sahibiyle şeffaf bir diyalog kuran kiracılar, bu zorlu geçiş evresini hiçbir kayba uğramadan geride bırakır. Güvenli olmayan yapıların terk edilmesi, en nihayetinde kiracıların da kendi canlarını ve ailelerinin geleceğini koruma altına alan hayati bir zorunluluktur.