Kentsel Yenileme Süreçlerinde Tıkanıklık Yaratan Muhalefet Sorunu
Çok katlı apartmanlarda veya ortak parselli alanlarda dönüşüm hamlesi başlatıldığında, en sık karşılaşılan engellerden biri bina sakinleri arasındaki fikir ayrılıklarıdır. Mülkünü yeniletmek isteyen çoğunluğun karşında; ekonomik çekinceler, mülkiyetini kaybetme korkusu, konumundan memnun olmama veya kişisel anlaşmazlıklar sebebiyle projeye imza atmak istemeyen azınlık malikler durabilir. Antalya gibi emlak rayiç değerlerinin yüksek olduğu bir sahil kentinde, yaşlanmış ve sismik mukavemetini kaybetmiş bir binanın yenilenmesini tek bir malikin itirazı yüzünden durdurmak, diğer tüm komşuların can güvenliğini tehlikeye atmak anlamına gelir. Yasal düzenlemeler, çoğunluğun hakkını korumak ve kentsel riskleri ortadan kaldırmak adına tıkama yapan azınlığa karşı somut hukuki mekanizmalar geliştirmiştir.
Binasında yenileme kararına karşı çıkan komşularla karşılaşıldığında izlenecek yol, kişisel tartışmalardan uzak durarak tamamen yasal mevzuatın sunduğu adımları takip etmektir. 6306 sayılı kanun kapsamında, sürecin kilitlenmesini engellemek amacıyla arsa payı çoğunluğu ilkesi benimsenmiştir. Bu ilke, azınlıkta kalan maliklerin projeyi süresiz olarak engellemesinin önüne geçer.
Arsa Payı Çoğunluğu İle Karar Alma ve Noter İhtarnamesi Yolu
Yasal süreçte ilk hamle, binanın riskli yapı raporunun kesinleşmesidir. Rapor kesinleştikten sonra kat malikleri resmi kurul toplantısı düzenler. Yapılacak toplantıda yeni projenin detayları, paylaşım kurgusu, geçici barınma ödenekleri ve müteahhit firma şartnamesi karara bağlanır. Bu kararın geçerli olabilmesi için binadaki toplam arsa payının belirli bir çoğunluğunun onayı yeterlidir. Karara imza atan malikler, alınan bu kararı ve projenin taslağını karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen kat maliklerine resmi kanalla bildirmekle yükümlüdür.
Noter aracılığıyla çekilen ihtarname, dönüşüme karşı çıkan malike tebliğ edilir. İhtarnamede; çoğunluk tarafından bir karar alındığı, bu kararın şartları ve sözleşme metninin nerede incelenebileceği açıkça belirtilir. Muhataba, tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük yasal bir düşünme ve katılım süresi verilir. Bu ihtarname, süreçte duraksama yaşayan komşuların hukuki riskleri görmesi ve karara katılması açısından en kritik eşiktir. Antalya genelinde bu tür mülkiyet uzlaşmazlıklarını aşmak ve sözleşmeleri mevzuata uygun hazırlatmak için antalyakentseldonusumofisi.com.tr uzmanlığından yararlanmak, sürecin pürüzsüz ilerlemesini sağlar.
15 Günlük Sürenin Dolması ve Arsa Payının Açık Artırma İle Satışı
Noter ihtarnamesinin tebliğ edilmesinden itibaren başlayan 15 günlük süre dolduğu halde, muhalif olan kat maliki halen sözleşmeyi imzalamaz ve karara katılmazsa, yasal yaptırım safhası devreye girer. Çoğunluğu sağlayan malikler, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğüne başvurarak imza atmayan malikin arsa payının satılmasını talep ederler.
Bakanlık yetkilileri ve bağımsız değerleme uzmanları binaya gelerek satışı yapılacak bağımsız bölümün güncel piyasa değerini, şerefiye hakkını ve arsa payı karşılığını tespit eder. Belirlenen rayiç bedel üzerinden resmi bir açık artırma günü ilan edilir. Yapılan açık artırma toplantısında imza atmayan malikin arsa payı, öncelikli olarak binadaki diğer anlaşmalı kat maliklerine teklif edilir. Eğer binadaki komşular bu payı satın almazsa, satış dışarıdan üçüncü şahıslara açık hale gelir. Satış gerçekleştiğinde, elde edilen bedel muhalif malikin banka hesabına yatırılır ve tapudaki mülkiyet hakkı yeni alıcıya devredilir.
Tahliye Engellerine Karşı Kolluk Kuvvetleri ve Yasal Zorunluluklar
Arsa payının satılması veya yasal çoğunluğun kararının kesinleşmesiyle birlikte binanın boşaltılması aşamasına geçilir. Anlaşmaya yanaşmayan malik veya içeride oturan kiracı, evi boşaltmamakta direnirse idari yaptırımlar devreye girer. Mülki amirlik ve belediye yetkilileri, riskli binanın elektrik, su ve gaz akışını resmi olarak kestirir.
Verilen resmi tahliye sürelerinin tamamlanmasının ardından bina kolluk kuvvetleri nezdinde boşaltılır ve yıkım aşamasına geçilir. Dolayısıyla, binaların yenilenmesi sürecinde tekil itirazlar süreci geçici olarak yavaşlatabilse de, yasaların sağladığı çoğunluk hakları karşısında projenin tamamen durdurulması hukuken mümkün değildir. Komşuluk ilişkilerini zedelemeden, şeffaf değerleme raporları ve adil şartnameler sunarak uzlaşı aramak her zaman en sağlıklı yoldur.