Akdeniz çanağının en hızlı göç alan merkezlerinden biri olan Antalya'da, özellikle 1980 ve 1990'lı yıllarda ivme kazanan kontrolsüz yapılaşma hamlesi, günümüzde çözülmesi son derece güç bir mülkiyet ve şehircilik düğümünü beraberinde getirmiştir. Şehrin tarihi çekirdeğini çevreleyen mahallelerden çeperdeki yeni yerleşim sahalarına kadar binlerce konut; yapı kullanma izin belgesi (iskan) bulunmayan, projesine aykırı inşa edilmiş veya taban oturumu kaçak katlarla büyütülmüş binalardan oluşmaktadır. Bu tür taşınmazlarda yaşayan mülk sahipleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun mekanizmasını işletmek istediklerinde, geleneksel yenileme süreçlerinden çok daha karmaşık bir hukuki zeminle karşılaşmaktadır. Mevzuatta yer alan teknik boşluklar, geçmiş dönemde alınan Yapı Kayıt Belgesi yanılsamaları ve belediye imar arşivindeki eksik paftalar, mülk sahiplerinin can güvenliğini sağlama arzusunu adeta bürokratik bir labirente hapsetmektedir.
İskansız Bina ile Yapı Kayıt Belgeli Bina Arasındaki Hukuki Ayrım
Halk arasında sıklıkla birbiriyle karıştırılan iskansız yapı ve imar barışından faydalanmış yapı kavramları, kentsel dönüşüm masasına oturulduğunda taban tabana zıt sonuçlar doğurmaktadır. Bir yapının iskanının bulunmaması; binanın ya ruhsata uygun inşa edilmesine rağmen müteahhidin sigorta prim borçları veya harç yükümlülükleri nedeniyle resmi kabulünün yapılmadığını ya da onaylı mimari projesine aykırı eklentiler barındırdığını gösterir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi kapsamında hayatımıza giren imar barışı ise, binaya kalıcı bir yasallık kazandırmamış, yalnızca yıkım kararlarını ve idari para cezalarını askıya alan geçici bir kullanım izni tesis etmiştir. Dolayısıyla riskli yapı statüsü kesinleştiğinde Yapı Kayıt Belgesi kendiliğinden hükümsüz kalmakta, arsa üzerindeki fiili inşaat alanı değil, parselin meri imar planındaki güncel hakları yegane belirleyici unsur haline gelmektedir.
Özellikle Kepez'in kuzey aksındaki hisseli parsellerde veya Muratpaşa'nın iç kesimlerinde sıklıkla rastlanan taban alanı ihlalleri, dönüşüm sürecinde kat maliklerinin hak kaybı endişesini zirveye taşımaktadır. Zamanında 4 kat ruhsat alınıp üzerine 2 kat kaçak çıkılan veya bahçe çekme mesafeleri yok sayılarak inşa edilen yapılar, resmiyette sadece arsa payı veya ruhsattaki bağımsız bölüm sayısı üzerinden tescillidir. Bu durum, Antalya Kentsel Dönüşüm süreçlerinde mevcut hacimlerin birebir korunamaması riskini doğurmakta, mülk sahipleriyle geliştirici firmalar arasında çözülmesi imkansız gibi görünen metrekare uyuşmazlıklarını tetiklemektedir. Doğru bir hukuki ve teknik denetim yürütülmeden başlatılan yıkım kararları, kimi zaman vatandaşların fiilen oturdukları dairelerin yasal karşılığını kaybetmelerine sebebiyet vermektedir.
Belediye Arşivinde Ruhsatı Bulunmayan Yapıların Risk Tespiti Çıkmazı
Dönüşüm serüveninin ilk adımı olan 6306 sayılı kanun kapsamındaki lisanslı kuruluş incelemesi, doğrudan belediye imar işlem dosyasındaki onaylı statik ve mimari projeler üzerinden yürütülür. Ancak Antalya'nın köklü geçmişe sahip sahil kuşağı mahallelerinde ve eski köy yerleşiminden mahalleye dönüştürülen bölgelerinde, belediye arşivlerinin su baskınları, yangınlar ya da düzensiz tasnif nedeniyle kayba uğradığı vakalar azımsanmayacak düzeydedir. Projesi arşivde bulunmayan bir yapıda karot numunesi alımı ve rölöve çıkarma süreci çift kat maliyet ve teknik zorluk üretmektedir. Binanın taşıyıcı sistem geometrisi bilinemediğinden, lisanslı mühendislik firmaları sahada sıfırdan bir statik rölöve hazırlamak zorunda kalmakta, bu durum hem zaman kaybına hem de tespit maliyetlerinin katlanmasına yol açmaktadır.
Statik rölövenin oluşturulması aşamasında, geçmiş yıllarda yapılan tadilatlarla kesilen kolonlar, bodrum katlarda kırılarak genişletilen perde duvarlar veya dükkan yapma amacıyla yok edilen taşıyıcı elemanlar gün yüzüne çıkmaktadır. Ruhsatsız bir yapının röntgeni çekilirken karşılaşılan bu cüretkar müdahaleler, yapının deprem güvenliği açısından ne denli kırılgan olduğunu kanıtlarken, hukuki açıdan sorumluluğun kime ait olduğu tartışmasını alevlendirir. İskanı bulunmayan binalarda projenin aslına ulaşılamaması, bağımsız bölümlerin projedeki konumu ile sahadaki fiili kullanımı arasındaki açısal kaymaları da görünür kılar; bu da kat mülkiyetine geçiş aşamasında tescil krizlerine neden olur.
Mevcut İnşaat Alanı ile İmar Planı Arasındaki Negatif Farkın Yönetimi
İskansız ve kaçak yapıların kentsel dönüşümünde karşılaşılan en travmatik gerçeklik, kazanılmış hak yanılgısıdır. Mülk sahipleri, 30 yıldır kullandıkları 150 metrekarelik kaçak dairenin, yeni yapılacak binada da aynı büyüklükte kendilerine teslim edilmesi gerektiği inancını taşır. Oysa Türk imar mevzuatında kaçak ya da ruhsata aykırı imalatlar hiçbir surette müktesep hak oluşturmaz. Parselin yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'ndaki emsal (KAKS) ve taban alanı katsayısı (TAKS) sınırları neye izin veriyorsa, parselde üretilebilecek toplam yasal alan ancak o kadardır.
Örneğin, fiiliyatta 1000 metrekare kapalı alanı bulunan kaçak eklentili bir yapının bulunduğu parsele, güncel imar şartlarına göre yalnızca 700 metrekare inşaat izni verilebiliyor olabilir. Bu 300 metrekarelik eksi bakiye, kat maliklerinin ya dairelerini küçültmelerini ya da yeni projede bağımsız bölüm sahibi olabilmek için ciddi miktarlarda inşaat yapım bedeli (borçlanma/şerefiye) ödemelerini zorunlu kılar. Bu uzlaşmazlık anında devreye giren mimari optimizasyon stratejileri; plan notlarındaki açık çıkmalar, balkon düzenlemeleri, yangın merdiveni muafiyetleri ve otopark yönetmeliğinin sağladığı hacimsel esneklikleri harmanlayarak, hak sahiplerinin brüt-net alan kayıplarını asgari seviyeye indirmeyi amaçlar.
Arsa Payı Dengesizliği ve Fiili Durumun Tapuya Tescil Problemi
İskansız binaların bir diğer yapısal arızası, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek büyüklükleri ve değerleri ile örtüşmemesidir. İnşaatı yarım kalmış, kooperatif eliyle yürütülmüş ya da kat irtifakı dahi kurulmamış hisseli taşınmazlarda, zemin kattaki dükkan ile en üst kattaki manzaralı çatı dairesi tapuda eşit arsa payına sahip görünebilmektedir. Riskli yapı tespiti sonrasında bina yıkılıp çıplak arsa haline geldiğinde, 6306 sayılı kanun tamamen tapudaki arsa payı oranlarını baz alarak işlem yürütmektedir. Bu aşamada, fiiliyatta büyük dairede oturan ancak tapuda payı düşük görünen malikler, hak kaybına uğrama tehlikesiyle yüzleşir.
Bu düğümün çözümü için dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce mahkemeye başvurularak arsa payı düzeltme davası açılması sıklıkla başvurulan bir yoldur. Ancak davanın açılabilmesi için binanın yıkılmamış olması şartı aranabilmekte, mahkeme keşif heyetinin yapının orijinal halini yerinde görmesi istenmektedir. Dolayısıyla, kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu alanlarda hukuki adımların sıralaması hayati önem taşır; zira yanlış bir zamanlamayla gerçekleştirilen kontrolsüz bir yıkım, hak sahiplerinin gerçek daire paylarını ispatlama imkanını sonsuza dek ellerinden alabilmektedir.
İskansız Yapılarda Dönüşüm Masasına Otururken İzlenmesi Gereken Yol Haritası
Kaçak, ruhsatsız veya iskanı bulunmayan yapıların güvenli konutlara dönüştürülmesi imkansız bir süreç değildir; yalnızca cerrahi bir hassasiyet ve çok boyutlu bir hazırlık evresi gerektirir. Maliklerin bu süreçte bir felaket senaryosu ile karşılaşmaması adına şu aşamaları eksiksiz tamamlaması tavsiye edilir:
İlk olarak, ilgili ilçe belediyesinin imar arşivine gidilerek taşınmaza ait ana dosya detaylı şekilde incelenmeli, yapının varsa ruhsatı, mimari projesi ve statik hesap raporları temin edilmelidir. Eğer hiçbir belgeye ulaşılamıyorsa, üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümleri veya akredite laboratuvarlar marifetiyle yapının taşıyıcı sistemini gösteren lazer taramalı rölöve çalışmaları yaptırılmalıdır.
İkinci olarak, mevcut Yapı Kayıt Belgelerinin geçerliliği analiz edilmelidir. İmar barışına beyan edilen metrekareler ile parsel sınırları çakıştırılmalı, kamu arazisine, yola veya komşu parsele tecavüzlü bir imalatın bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir. Tecavüzlü yapılar, arsa sınırları düzeltilmeden ya da terkin işlemleri yapılmadan yeni bir mimari ruhsat alamayacağı için öncelikle tevhit, ifraz ve yola terk gibi parselasyon işlemleri tamamlanmalıdır.
Son olarak, kat malikleri kendi aralarında bağımsız bölümlerin mevcut fiili büyüklüklerini, şerefiyelerini ve gelecekteki olası haklarını belgeleyen resmi bir ön mutabakat protokolü hazırlamalıdır. İmar haklarının yetersiz kaldığı durumlarda, sermaye piyasası lisanslı değerleme uzmanlarının hazırlayacağı mevcut durum ve proje sonrası değer raporları, hakkaniyetli bir paylaşıma dayanak teşkil ederek komşular arasındaki ihtilafları henüz proje aşamasında sonlandıracaktır.