Fiili Daireler ile Kağıt Üzerindeki Arsa Hissesi Arasındaki Çelişki
Antalya’nın Dokuma, Şarampol, Ermenek, Gebizli veya Varsak gibi köklü yerleşim bölgelerinde sokakları adımladığınızda, dışarıdan bakıldığında dört ya da beş katlı betonarme binalar görürsünüz. Bu binaların kapı zillerinde daire numaraları yazar, posta kutuları ayrılmıştır ve yıllardır orada yaşayan aileler hangi katın kime ait olduğunu çok iyi bilir. Fakat bu yapılarda ikamet eden vatandaşların ellerindeki resmi tapu senetlerine göz attığınızda bambaşka bir tabloyla karşılaşırsınız. Tapu belgesinde ne ikinci kat ibaresi yer alır, ne daire numarası bulunur ne de bağımsız bir konut tescili mevcuttur. Belgede yalnızca parselin toplam yüzölçümünün belirli bir payı, örneğin kırk beşte altı hisse veya metrekarelik bir arsa payı belirtilmiştir. Taşınmazın cinsi ise tapu kütüğünde çoğu zaman kargir ev, bahçeli kargir bina ya da doğrudan çıplak arsa olarak kalmıştır.
Geçmiş yıllarda kooperatif modeliyle başlatılan, yüklenicinin yapı kullanım iznini almadan işi bıraktığı ya da imar planı bulunmayan dönemlerde hisseli tapu üzerine inşa edilen bu yapılar, seneler boyunca sorunsuz bir şekilde kullanılmıştır. Komşular kendi aralarında sözlü mutabakatlarla veya sararmış bir kağıda imza atarak hangi dairede kimin oturacağını belirlemiş, elektrik ve su aboneliklerini bir şekilde açtırmıştır. Ancak yapının beton mukavemeti tükendiğinde, bodrumdaki kolonlar korozyon sebebiyle dökülmeye başladığında ve can güvenliği riski kapıya dayandığında, tapudaki bu hukuki eksiklik devasa bir engele dönüşür. Dairesini yeniletmek isteyen malikler, hukuken müstakil bir daireye değil, yalnızca parsel üzerinde soyut bir hisseye sahip oldukları gerçeğiyle yüzleşir.
Kat İrtifakı Kurulmamış Yapılarda Hak Sahipliğinin Hukuki Niteliği
Kat Mülkiyeti Kanunu kurallarına göre bir binada bağımsız bölümlerin resmiyet kazanması, onaylı mimari projeye dayalı olarak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasıyla mümkündür. Kat irtifakı tesis edilmemiş bir binada Türk Medeni Kanunu’nun müşterek mülkiyet yani paylı mülkiyet hükümleri geçerlidir. Paylı mülkiyette hiç kimse parselin belirli bir cephesine, belirli bir katına veya belirli bir dairesine tek başına ve müstakilen malik değildir. Her hissedar, arsanın her bir santimetrekaresinde tapudaki payı oranında hak sahibidir.
Bu hukuki durum, günlük yaşamda hissedarların fiilen benimsediği hak sahipliği algısıyla taban tabana zıttır. Üçüncü katta caddeye bakan ferah bir evde oturan kişi kendisini o bağımsız bölümün yegane sahibi zannederken, zemin katta güneş almayan ufak bir konutta yaşayan diğer hissedar da benzer bir sahiplik duygusu taşır. Oysa resmi tapu sicili nezdinde ortada tescilli daireler yoktur; sadece arsa paydaşları mevcuttur. Eski binanın yenilenmesi gündeme geldiğinde bu hukuki gerçeklik masaya yatırılmak zorundadır. Aksi halde kimin hangi yeni konut üzerinde hak iddia edeceği belirsiz kalır ve malikler arasında derin uyuşmazlıklar patlak verir. Hukuki altyapının baştan doğru tahlil edilmesi, sürecin tıkanmadan ilerlemesi için atılacak en mühim adımdır.
İskansız ve Kaçak Yapılarda 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Risk Tespiti
Apartman sakinlerinin zihnini en çok kurcalayan konulardan biri, tapuda kat irtifakı bulunmayan, yapı kullanım izin belgesi yani iskanı olmayan binaların yasal yenileme sürecine dahil olup olamayacağıdır. Birçok vatandaş, binasının projeden farklı eklentileri bulunduğu veya belediyede onaylı projesi bulunmadığı gerekçesiyle devletin sunduğu kentsel dönüşüm imkanlarından faydalanamayacağını düşünür. Oysa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet belgelerindeki şekilsel eksiklikleri insan hayatının gerisinde tutar.
Kanunun temel gayesi, can ve mal güvenliğini tehdit eden dayanıksız yapı stoğunu ortadan kaldırmaktır. Bu nedenle bir yapının ruhsatsız olması, projesine aykırı inşa edilmiş bulunması ya da tapuda cins tashihi yapılmamış olması teknik risk tespitine engel teşkil etmez. Parselde hissesi bulunan herhangi bir mülk sahibi, elindeki hisseli tapu senediyle bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı mühendislik kuruluşlarına tek başına müracaat edebilir. Lisanslı uzmanlar binaya gelerek taşıyıcı sistemden beton numuneleri alır, donatı paslanma durumunu inceler ve statik hesaplamalar neticesinde yapının risk durumunu belirler. Düzenlenen rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından onaylandığı anda, taşınmaz resmi olarak riskli yapı statüsü kazanır ve yasal takvim işlemeye başlar.
Fiili Taksim Durumunun Yıkım Sonrasında Ortadan Kalkma Tehlikesi
Bina ayakta dururken komşular arasındaki denge fiili kullanım düzeni sayesinde korunur. Herkes kendi kapısını kilitler, kendi balkonunda oturur ve tapudaki hisse oranlarının sadece kağıt üzerinde kaldığını düşünür. Ancak riskli yapı kararı kesinleşip eski bina iş makineleriyle yıkıldığında, o güne kadar sığınılan tüm fiili kullanım düzeni fiziki olarak bir anda yok olur. Sahada kalan tek şey, üzerinde hiçbir duvarın veya katın bulunmadığı düz bir arsadır.
İşte en büyük tedirginlik ve panik tam bu aşamada başlar. Binanın yıkılmasıyla birlikte, geçmişte sözlü mutabakatlarla paylaşılan dairelerin sınırları tamamen silinir. Tapuda hissesi yüksek olan ancak eski binada küçük bir dairede oturmaya razı olmuş bir malik, arsa payının büyüklüğünü öne sürerek yeni projeden en geniş konutu talep edebilir. Tersine, eski binanın en iyi katında oturan ancak tapuda hissesi düşük kalmış bir komşu ise yeni projede hak kaybına uğrama endişesiyle sarsılır. Eğer binanın yıkımından önce mevcut dairelerin kullanım durumunu belgeleyen resmi ve teknik tespitler yapılmamışsa, taraflar arasındaki uzlaşma tamamen çökebilir ve süreç mahkeme salonlarında yıllarca sürecek ortaklığın giderilmesi davalarına sürüklenebilir.
Yeni Mimari Tasarımda Bağımsız Bölümlerin Hakkaniyetle Belirlenmesi
Eski binanın yıkılıp yerine çağdaş standartlarda bir yapının inşa edilmesi planlanırken, güncel imar mevzuatının getirdiği sınırlamalar devreye girer. Geçmiş yıllarda taban oturumu geniş tutulmuş, çekme mesafelerine uyulmamış veya imar affıyla büyütülmüş eski binalar, yeni projede aynı kullanım alanlarını sunamayabilir. Örneğin eski binada sekiz adet bağımsız bölüm bulunurken, belediyenin yürürlükteki imar çapına göre aynı parsele ancak altı adet standart daire sığdırılabiliyor olabilir. Ya da dairelerin net metrekarelerinin belirli bir oranda küçülmesi teknik bir zorunluluk haline gelebilir.
Kat irtifakı olmayan parsellerde bu teknik durumun yönetilmesi iki kat daha hassas bir mimari planlama gerektirir. Çizilecek yeni mimari projede her bir hissedarın hakkının nasıl korunacağı önceden tasarlanmalıdır. Kimin hangi katta, hangi cephede yer alacağı tesadüfi tercihlere bırakılamaz. Bağımsız değerleme uzmanları marifetiyle eski binadaki fiili dairelerin kat, cephe ve kullanım değeri puanlanmalı; yeni projede üretilecek modern bağımsız bölümler bu hak ediş katsayılarına göre paylaştırılmalıdır. Metrekare kaybı yaşayan hak sahiplerine nakdi denkleştirme yapılması ya da şerefiye farklarının adil bir protokolle dengeye oturtulması, tüm hissedarların projeye gönül rahatlığıyla imza atmasını sağlar.
Hisseli Parsellerde Salt Çoğunluk Kararının Alınması ve Yasal Bildirimler
Kat irtifakı bulunmayan bir taşınmazda yeni yapım kararı alırken Kat Mülkiyeti Kanunu’nun katı oy birliği kuralları değil, 6306 sayılı yasanın getirdiği güncel çoğunluk kuralları uygulanır. Yürürlükteki yasal düzenlemelere göre, riskli yapı ilan edilen hisseli bir parselde inşaatın nasıl yapılacağına, hangi inşaat şirketiyle anlaşılacağına ve projenin detaylarına karar vermek için arsa payı salt çoğunluğu, yani yüzde elli artı bir yeterlidir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, çoğunluğun hissedar kişi sayısına göre değil, tapuda tescilli arsa payı toplamına göre hesaplanmasıdır. Yüzde elli artı bir arsa payını temsil eden hissedarlar bir araya gelerek bina ortak karar protokolünü hazırlar ve imza altına alır. Bu karara katılmayan veya uzlaşmaktan kaçınan azınlık hissedarlara ise noter vasıtasıyla veya muhtarlık askı yöntemiyle resmi tebligat yapılır. Tanınan on beş günlük yasal mühlet içerisinde teklifi kabul etmeyen paydaşların arsa hisseleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü denetiminde açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satışa çıkarılır. Böylelikle tapuda kat irtifakının olmaması, çoğunluğun can güvenliğini koruma ve sağlam bir yuvaya kavuşma iradesini durduramaz.
Müteahhit Sözleşmelerinde Arsa Payı Dengesi ve Teminat Düzeni
Yüklenici inşaat şirketleri ile kat malikleri arasında akdedilecek sözleşmeler, kat irtifakı bulunmayan taşınmazlarda çok daha özenli bir hukuk tekniğiyle kaleme alınmalıdır. Noter huzurunda tanzim edilen arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, tapuda sadece arsa payı bulunan maliklerin yeni projede tam olarak hangi bağımsız bölümleri alacağı net bir kat planı ve bağımsız bölüm numarasıyla açıkça belirtilmelidir.
Ayrıca inşaat şirketinin işi yarım bırakması veya finansal darboğaza girmesi riskine karşı güçlü teminat mekanizmaları devreye sokulmalıdır. Arsa paylarının devri şirkete peşinen yapılmamalı; kaba inşaat, mekanik tesisat, ince imalat ve yapı kullanım izni aşamalarına göre kademeli olarak serbest bırakılmalıdır. Bununla birlikte banka kesin teminat mektubu şartı sözleşmeye eklenmeli, teslim süresi ve gecikme halinde ödenecek kira tazminatı tutarları netleştirilmelidir. Hisseli tapu sahiplerinin geçmişten gelen mülkiyet hassasiyeti göz önünde bulundurulduğunda, teknik şartnamede kullanılacak malzemelerin niteliklerine kadar her detayın bağlayıcı kurallara bağlanması hak sahiplerini eksiksiz korur.
Komşuluk İhtilaflarını Önleyen Bağımsız Uzlaşma ve Koordinasyon Hizmeti
Tapuda kat irtifakı bulunmayan binalarda dönüşüm sürecinin önündeki en büyük engel mevzuat maddelerinden ziyade, hissedarlar arasındaki derin güvensizlik ve kaygılardır. Yıllardır oturduğu evin tapusunun olmaması sebebiyle mülkünü tamamen kaybedeceğinden korkan yaşlı mülk sahipleri, komşusunun kendisinden daha avantajlı bir konut alacağını düşünen aileler ve yüklenici firmanın niyetinden şüphe duyan paydaşlar süreci çıkmaza sokabilir. İnsanların haklı tereddütlerle toplantı masasını terk ettiği bir ortamda, ne teknik raporlar ne de yasal çoğunluklar tek başına huzurlu bir çözüm üretmeye yeter.
Bu karmaşık düğümü çözmenin en sağlıklı yolu, tarafları bağımsız ve profesyonel bir diyalog zemininde buluşturmaktır. Tapu kayıtlarında bağımsız bölümü tescil edilmemiş komşuların korkularını gidermek, fiili daire kullanım haklarını koruma altına almak ve inşaat şirketleriyle yürütülecek müzakereleri hukuki güvenceye bağlamak adına antalya kentsel dönüşüm süreçlerinde paydaşları ortak bir paydada buluşturan bağımsız uzlaşma ve koordinasyon desteğinden faydalanmak en güvenli yoldur. Tarafsız bir heyetin rehberliği, hem geçmişteki fiili kullanım durumlarını teknik verilere dönüştürerek sözleşmeye taşır hem de komşuluk bağlarını zedelemeden projenin barışçıl bir mutabakatla başlamasını temin eder.
İnşaat Ruhsatıyla Birlikte Kat İrtifakına ve Müstakil Tapuya Geçiş Aşaması
Hisseli arsa niteliğindeki taşınmazın dönüşüm serüvenindeki en mutlu dönüm noktası, ilçe belediyesinden yeni projenin inşaat ruhsatının alındığı andır. İnşaat ruhsatı onaylandığında, belediye tasdikli mimari proje tapu müdürlüğüne teslim edilir. Bu aşamada tüm hissedarlar adına parsel üzerinde resmi olarak kat irtifakı kütüğü açılır.
Yıllardır yalnızca soyut bir hisse senedine sahip olan ve tapusunda dairesinin adı dahi geçmeyen vatandaşlar, ilk kez üzerinde kendi bağımsız bölüm numarası, katı, bloğu ve arsa payı yazan resmi kat irtifakı tapularına kavuşur. İnşaat süreci tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi yani iskan alındığında ise bu tapular kat mülkiyetine çevrilir. Böylelikle eski, depreme dayanıksız ve hukuken belirsiz olan yapı stoğu; yerini hem can güvenliği sağlayan hem de banka kredisine uygun, bağımsız satılabilir ve değeri katlanmış modern konutlara bırakır.
Mülkiyet Belirsizliğini Güvenli ve Değerli Bir Geleceğe Dönüştürmek
Tapuda kat irtifakı bulunmaması veya binanın sadece arsa payı olarak görünmesi, asla çözümsüz bir kader ya da çürük binalarda yaşamaya mahkumiyet sebebi değildir. Türkiye’nin ve özellikle gelişen Akdeniz kentlerinin geçmişten devraldığı bu imar ve mülkiyet tablosu, çağdaş şehircilik kanunları ve doğru mühendislik yöntemleriyle bütünüyle çözülebilir niteliktedir. Önemli olan, bilgi eksikliğinden kaynaklanan korkulara teslim olmadan yasal imkanları serinkanlılıkla değerlendirmektir.
Mevcut haklarını belgeleyen, komşularıyla adil bir paylaşım zemininde el sıkışan ve süreci şeffaf bir koordinasyonla yürüten kat malikleri, geçmişin tüm tapu belirsizliklerini geride bırakır. Güvenli olmayan yapıların ortadan kaldırılması, yalnızca olası bir sarsıntı riskine karşı hayatları korumakla kalmaz; ailelerin hayat birikimi olan taşınmazlarını tam tescilli, yasal ve prestijli birer yaşam merkezine dönüştürerek geleceği teminat altına alır.